תנאי מתלה בהסכם – קרקע לא יציבה

תנאי מתלה בהסכם – קרקע לא יציבה

 

שני אנשים, מוכר ורוכש, מעוניינים לערוך הסכם למכירת נכס מקרקעין. הם עורכים משא ומתן, מציגים טיוטות ודנים בנושאים המרכזיים לצורך השלמת המכר, לרבות: מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי מסירת הנכס, מועדי התשלום עבור הנכס, תשלום הוצאות ומסים וכיוצ”ב.

המוכר איננו בעליו של הנכס, הוא בנו של בעל הנכס, הפועל בשמו ועבורו – למכור את הנכס.

רצה הגורל ובטרם נחתם הסכם המכר נפטר בעל הנכס. בנו, אשר קיווה כי הנכס יעבור אליו בירושה, החל לחזור בו מהעסקה והודיע לרוכש כי ייתכן וזו לא תצא לפועל.

יחד עם זאת, הרוכש, אשר רצה עד מאוד לבצע את העסקה, החל “מחזר” אחר הבן בתקווה לשכנעו להמשיך במו”מ, על פי התנאים וההסכמות שסוכמו עד כה בטיוטת ההסכם האחרונה.

בנו של בעל הנכס נתן הסכמתו לטיוטה האחרונה וחתם על הסכם מכר, אך זאת רק לאחר ששולב בנוסח האחרון של ההסכם תנאי נוסף, הקובע כי השלמת העסקה תתבצע רק כאשר מלוא הזכויות בנכס תעבורנה בירושה משמו של בעל הנכס, שנפטר, על שמו של בנו. הרוכש הסכים לתנאי זה נוכח הבטחות הבן, כי מלוא הזכויות בנכס יועברו אליו בהקדם.

בשלב מתקדם של העסקה התגלה לרוכש, כי רק מחצית מזכויות הבעלות בנכס הועברה על שמו של הבן וכי המחצית השניה הועברה על שם אחותו של הבן. למרות זאת, דרש הרוכש את המשך ביצועה של העסקה, לרבות העברת מלוא הזכויות בנכס על שמו.

מנגד, הבן טען, כי אף שסבר שמלוא הזכויות בנכס יועברו על שמו, בסיטואציה שנוצרה, אותה לא צפה, לא ניתן להשלים את העסקה, שכן עסקינן בהסכם על תנאי: משהועברה על שמו רק מחצית זכויות הבעלות בנכס, לא מתקיים התנאי ששולב בנוסח האחרון של ההסכם ומשכך ההסכם בטל.

למרות עגמת הנפש שנגרמה לרוכש, הדין הוא עם הבן.

ככלל, תנאי מתלה בהסכם “מקפיא” את ביצוע ההסכם באופן זמני ולמשך תקופה מוגדרת, עד שיתקיים אותו תנאי. בדרך כלל מדובר בתנאי עתידי, המוסכם על ידי שני הצדדים, אשר לא ניתן לדעת אם יחול או לא, בין אם מכיוון שקיומו תלוי בגורם שלישי או מכל סיבה אחרת.

הסכם עם תנאי מתלה ימומש רק כאשר יחול אותו תנאי, שנקבע במסגרתו. במילים אחרות: כל עוד התנאי לא מתקיים, לא ניתן לקדם את המשך ביצוע ההסכם ואף אין אפשרות לאכוף אותו.

כמו כן, סעיף תנאי מתלה בהסכם נבדל מסעיף רגיל בהסכם, שכן סעיף רגיל מציג חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו רק אחד הצדדים להסכם. השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית ‘רגילה’ של מי מהצדדים להסכם, נבחנת בכל מקרה לגופו.

דוגמא לתנאי מתלה היא למשל עסקאות מכר מקרקעין, אשר מטבע אופיין מצריכות אישורים והיתרים עתידיים מגורמים חיצוניים כדי לממש את העסקה, לדוגמה היתר מהרשות המקומית, כאשר פרק הזמן שבו יינתנו האישורים אינו ידוע ואינו ודאי במועד כריתת ההסכם.

הסיטואציה המוצגת לעיל מראה עד כמה ישנה חשיבות כיצד ובאיזה אופן יש לשלב אירוע עתידי ובלתי צפוי במסגרת המו”מ לשם כריתת הסכם. זאת, ובפרט כאשר הצדדים צופים כי אותו אירוע ישפיע על חיוביהם ההדדיים, אחד כלפי השני, או כלפי צדדים שלישיים.

 

*אין בסקירה כללית זו משום ייעוץ משפטי כלשהו. אין להעתיק, להפיץ, להציג בפומבי או למסור סקירה כללית זו לצד שלישי, בלא קבלת הסכמת אילי קיפרמן – משרד עורכי דין מראש ובכתב.