חוזה למראית עין? סיכון העולה על התועלת

חוזה למראית עין? סיכון העולה על התועלת

בחודש יוני 2016 נערך ונחתם בין צד א’ לצד ב’, בני משפחה, חוזה למכירת דירה, אותו כינו “חוזה מתנה.” החוזה קבע שצד א’ מעביר לצד ב’ את כל זכויותיו בדירה, במתנה גמורה, ללא תנאי ובלא תמורה כלשהיא.

זמן מה לאחר מכן קיבל אביו של צד א’ מכתב המופנה לבנו, ובו דרישה לתשלום מס שבח בגין עסקת המתנה. האב הופתע מהדרישה ופנה לבנו לבירור העניין. צד א’ נדהם מהדרישה וטען שמעולם לא מכר דירה ללא תמורה.

לאחר בירור העניין בלשכת רישום המקרקעין וברשות המסים, הגיש צד א’ תביעה לבית המשפט להצהיר כי החוזה בטל. במסגרתה טען, כי נפל לעוקץ מתוחכם, לרבות באמצעות חתימות מזויפות שלו, במטרה לנשלו מהדירה, כאילו מכר אותה לצד ב’ ללא תמורה.

מנגד טען צד ב’, כי אין המדובר בעסקת מתנה כלל וכלל; המדובר בעסקת מכר רגילה וחוקית אשר במסגרתה קיבל צד א’ את מלוא התמורה המוסמכת. לטענת צד ב’, החוזה הוכתר כ”חוזה מתנה” בהתאם לדרישתו של צד א’, שהיה משוכנע כי המדובר בעסקת מתנה הפטורה ממס.

לאחר שהתברר בבית המשפט כי צד א’ אכן קיבל תמורה עבור מכירת הדירה, עולה השאלה הבאה: האם אותו חוזה, אשר כונה “חוזה מתנה”, בטל בהיותו חוזה למראית עין?

חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל.

חוזה למראית עין הינו חוזה פיקטיבי, לפיו לא קיימת התאמה בין רצון הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי כלפי חוץ, לבין רצונם האמיתי. לשון אחרת: בעוד שהצדדים לחוזה מסכימים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים; כוונתם האמיתית שונה בתכלית.

כיצד בוחנים אם כן את כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה? התשובה לכך טמונה במכלול הראיות המוצגות על ידי הטוען לבטלות החוזה לאור היותו חוזה למראית עין.

הואיל וצדדים לחוזה כזה משתדלים להעלים את כוונתם האמיתית, ראיות אלו נלמדות, בדרך כלל, מהברחת רוב הנכסים והכספים של מעביר הבעלות, קשרים משפחתיים ו/או קרובים בין המעביר לנעבר, חריגה מדרך מקובלת לניהול עסקאות, המשך המגורים בנכס ועוד.

בענייננו, הצדדים התקשרו בעסקה בה סברו כי במידה ותוצג כעסקת מתנה, היא תהיה פטורה ממס שבח, בהיותה עסקה בין “קרובי משפחה”. ניתן בנסיבות אלה לקבוע כי מדובר בחוזה פיקטיבי וכוזב, שנכרת למראית עין בלבד, בגדרו הסכימו שני הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים (מתנה) בעוד שכוונתם האמיתית היתה שונה (מכר).

התוצאה: בטלות החוזה.

לסיכום, הסתרת המטרות האמיתיות של עסקה היא פעולה בלתי חוקית ויכולה אף לעלות לכדי עבירה פלילית. מכאן ברור, שהתקשרות בחוזה למראית עין מטילה על הצדדים לו סיכון כבד ומיותר, שמוטב להימנע ממנו. הזול, סופו שהוא מאוד יקר.

 

*אין בסקירה כללית זו משום ייעוץ משפטי כלשהו. אין להעתיק, להפיץ, להציג בפומבי או למסור סקירה כללית זו לצד שלישי, בלא קבלת הסכמת אילי קיפרמן – משרד עורכי דין מראש ובכתב.